理性看待房企高负债：没有一家企业会因为负债高而倒闭|开yun体育官网APP下载

最近，因为一位高管辞职创业，身负低负债舆论标签的泰禾集团又被推至风口浪尖。由头换一换，还是炒冷饭。被财富和名利裹挟的房地产行业，历年来是舆论注目的焦点。

那些享有难以置信财富的地产大佬，和可观规模的房企，天然就是众多所谓财经媒体和部分自媒体收成读者量的最佳名利场。于是，每年房地产行业的年报季都会惹来一怒一甸的声音。

近的有地产大佬王健林和他的万达地产。2015年刚问鼎全球华人首富的王健林，就遭到了无厘头的质问《首负王健林？万达地产负债约4205亿元》。此后低负债这个萼，就像一块狗皮膏药，被重复张贴在那些有进取心的房企身上，从万超过恒大、碧桂园和万科，再行到融创和泰禾。从2015年至今，堪称年年抹黑。

印象中，最耸人听闻的当属去年业绩公布后，老牌龙头万科身陷负债超强万亿，负可敌国的舆论误解中。低负债镣铐就这样被戴着到房企身上，挥之不去。

话说，有时候拿着放大镜探讨非常简单的财务指标，忽视行业的特殊性，很有可能陷于不识庐山真面目的失望。壹说明下房企高负债的基本逻辑。以这两年发展快速增长的泰禾为事例，这家TOP20房企先前公布了2018年年报，尽管总资产大约2473亿元，同比快速增长17.8%，营收收益约309.85亿元，同比快速增长27.35%，净利润25.55亿元，同比快速增长20.25%。

但被人说的还是负债约2112.47亿元，资产负债率86.88%，清净资产负债率高达279.19%。变换之前的降价促销、出让项目股权、质押股权等措施，一时间烘烤为舆论注目的焦点。泰禾的高负债是如何产生的？三年前，随着地产步入白银时代，行业集中度大大提高，房企规模之战打响。

对规模的追赶使许多有志房企踏上主动特杠杆之路。泰禾自由选择在2016年和2017年开始急弯转弯，通过逆周期持续收购乘势夺下了大量的廉价土地储备,很快做到大销售规模。不过2018年房地产融资放宽之后，关于泰禾负债低企的众说纷纭开始甚嚣尘上。

事实上，泰禾的负债状况在地产行业中并远比差劲。以刚公布年报的TOP10房企绿地为事例，2018年总负债为9276.2亿元，资产负债率约89.49%，近超强泰禾,清净负债率也超过172%。

看上去，绿地负债指标非常之低，特别是在是资产负债率相似90%，近超强70%的警戒线。但如果以此来辨别其债务能力,可能会罪形而上学的错误。比绿地总负债更高的只不过大有人在。

在TOP10中，恒大、碧桂园、万科等负债皆超强万亿。涉及数据统计资料，131家A股房企负债近8万亿。TOP10房企资产负债率广泛保持在70%~90%之间，清净负债率多达150%的占到一小半。

与其它行业有所不同,房企的高负债有其特殊性。由于房地产行业实行预售制，房企从获得预售许可证到项目交房竣工最少必须1~2年，国内会计制度规定，这期间接到的款项，不能记预收账款，在财务报表上呈现出的是负债，要求了房企的高负债是一种行业普遍现象。同时，近两年房地产销售状况良好，销售就越好算入负债的贴现账款越高，导致房企负债率广泛较高，也就是说销售就越多，买的越好，资产负债率有可能越高。

不能说道，拿总负债，资产负债率，清净负债率等指标辨别一家房企安不安全性，基本上都是外行，与那些只看市盈率就股市的人一样，罪了刻舟求剑的毛病。比如，绿地可观的总负债中包括预收账款3382亿元，若加以去除，则负债率将大幅度上升。特别是在2018年构建经营性现金流量净额422亿元，是绿地历史最差水平。穆迪、标普等国际评级机构对绿地保持平稳评级，中诚信国内评级则重返3A。

贰于房企而言，非常简单蛮横地盯住负债率指标，并将其一刀切地定性为保守特杠杆、风险低是不合理的。有所不同房企特杠杆的动机与方式，有息负债的结构，利润率水平、利润结转的节奏都是有所不同的。

要辨识房企信用资质的差异，还必须更进一步挖出每家房企高负债率的成因，挖出其相近负债率背后的微观差异。重点在于：毛利率能否覆盖面积融资成本？股东回报率能否覆盖面积负债的成本？低负债率背后的资产是好还是劣，所求慢还是快。一定程度上说道，低负债反映的是战略上的大力，是信心，也是企业家精神。

比如泰禾低负债的B面是泰禾用这些债务拿了充裕而物美价廉的土地储备，对应着未来的销售额，基本上就是未来的行业名列。企业发展和风险掌控的关键点是拿低廉的好地，同时掌控好现金流。

只有把地拿好，才能打造出好品质，最后构建较好的收益。这才是是泰禾的逻辑所在。截至2018年末，泰禾持有人土储建面460.76万平方米，开建项目计容建面1489.16万平方米，享有90余个项目，主要集中于在一二线城市。

怎么取决于泰禾的资产质量?从城市布局看，泰禾在全国布局了32城，基本环绕京津冀地区、长三角地区、珠三角以及海西经济区、中部地区，这些市场需求大、外用风险能力强劲，需要确保泰禾业务规模持续稳定增长。从产品线看，泰禾新的中式精装院落已沦为行业的现象级文化符号，品牌溢价突显，讲豪宅无以讲中式，讲中式无以讲泰禾。有意思的是，变长注目周期可以找到，负债率增长速度完全和房企销售额增长速度成正比。

根据彭博的数据，恒大清净负债在过去五年中刷了两番，超过大约5220亿元，而其财务杠杆率则是行业平均水平的两倍多，却在2016年成就了销售冠军。某种程度，2017年的销售冠军碧桂园，合约销售金额大约5508亿元，名列世界第一。背后正是从2015年到2017年其负债总额从2726.16亿元上升至9330.57余元，资产负债率从75.32%攀升到88.89%。

不能说道，没低负债，哪来高歌猛进、世界第一？这几年某种程度发展快速增长的融创也归功于此。耿直BOY孙宏斌曾直言，从不关心负债率强弱，只关心现金流是不是问题。既要较慢发展，又要较低负债率是不有可能的。

一条明晰的成功者路径是，在政策调控背景下反周期的快速增长扩展，缩放杠杆，通过收购把大量土地项目搞到手里，把存货做到一起，为下一步发展打下基础。换句话说，负债下降也意味著体量的扩展，撬动的是未来的盈利。

这也正是前进中的泰禾路径。叁当然，负债就像水中行船，水能载舟亦能覆舟，毕竟越多越好。必要的负债率，是极好的工具，通过债务的杠杆作用，撬动更大的财富负债率，传达的是一家企业的雄心和星舰。

而不当的负债，则不会落得一家企业幸福的未来。高而不危才是天道，这一切的前提，都创建在充裕的现金流基础上。没一家房企会因为负债低而破产，但却有很多房企因为现金流脱落而破产。

在刚过去的2018年，房地产行业陷于低潮，依据形势泰禾采行了一些佩开源节流的招式。从去年上半年开始，黄其森开始特别强调回款是刚性指标，所有的考核都以回款为中心。去年第4季度集中于积极开展代号弃冰燎原的逆市抢收行动。

在2019年春节后首周，泰禾启动壹号抢收计划，成效显著。数据表明，在春节后的传统淡季，泰禾北京单周股份金额约15.6亿元，2月份总销售额则突破50亿元。

除了增进推盘回款外，泰禾还对一些早已开始销售的收收购项目展开股权招揽，反映在报表上，即体现泰禾在去年吸取了部分少数股东权益。一来减少公司在项目上的权益比例，侧面减少回款金额；二来提升净资产规模，超过叛负债目的。

此外，从去年开始，泰禾就旗下多个项目找寻合作方，交换条件即时的现金报酬和未来的现金反对。泰禾还显著增加了对外投资力度。2018年仅获得土地10宗，追加土地面积186.78万平米，土地投资金额68.96亿元，同比大幅度上升87.52%。

据泰禾公布的2018年年度报告和今年一季报表明，现金流回正、负债提高、盈利能力获得提高，或许一切都有所恶化。截至2018年底，经营性现金流净额超过139.3亿元，构建自2017年到2018年现金流净额由负安乐乡的较小突破。

短期负债上升至574.3亿元，期末货币资金则为149亿元，至2019年一季度末，泰禾短期负债更进一步降到461.2亿元。现金较短债比更进一步提高。

清净负债率方面，泰禾由2017年末的475.03%降到384.88%，2019年一季度末则为279.19%。与此同时，泰禾的融资能力也在更进一步强化，集团大力做到多种融资机遇，扩展融资渠道。

在行业融资监管趋严、融资成本大幅度提高的市场背景下，泰禾融资成本只微升0.42个百分点。只不过，看来房企负债，并不用好像过分简单，必须的才是是重返常识而已。

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